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新加坡买房出新政,如何影响你我?

2019-05-15 15:41

  新加坡教育网报道:在新加坡,“中年危机”一词不只适用于人,连住房也怕年老色衰,无人问津。

  在屋契多为99年的本地房屋市场中,房龄超过30年的“中年房”也因为公积金和建屋局贷款的现有限制,让屋主担心吸引不到买家。

  好消息!这个新条例将让“中年房”更具魅力,中年或年长购屋者料是受益较大的群体之一。

  即日起,动用公积金存款购屋的条例不再按剩余屋契决定可动用金额,只要屋契可让所有买家住到95岁,便可动用普通户头存款至估价顶限。

  所谓估价顶限是指住宅成交价或估价,视何者为低。

  即使剩余屋契不足以让买家住到95岁,他们仍可用公积金购屋,但可动用金额限制在估价顶限的一定比率(pro-rated),视买家年龄和剩余屋契而定。

  国家发展部和人力部昨天(5月9日)发表文告宣布这项调整,以确保无论新加坡人居住在组屋或私宅,屋契都不会在他们有生之年到期。

  此前,能提取多少公积金存款来买房,是按照屋契所剩年份和买家年龄决定。但新条例中,最重要的条件改为屋契剩余年份能否让屋主住到95岁。

  只要剩余屋契足以让买家居住到95岁,就可以动用普通户头存款至估价顶限(valuation limits)。若不足以住到95岁,买家允许动用的存款额则为估价顶限的一部分,具体百分比取决于买家年龄和剩余屋契。

  下图显示不同情况下,可用公积金占估价顶限的百分比。


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  公积金买房在一定程度上变得更灵活,一些老房子也变得更有市场吸引力。新政策到底有哪些改动?zaobao.sg以老中青三代房屋为例,带你比较新旧条例。

  老年房:剩余屋契<30年

  在旧条例下,剩余屋契少过30年的老房子是完全不能用公积金购买的。新条例将这个年限下调至20年,也就是说,屋契还剩20至30年的房子,将可动用公积金购买。

  中年房:30年<剩余屋契<60年

  对于“中年房”,旧条例中的要求相对复杂,要视屋子的剩余契约以及能否让买家住到80岁两大条件而定,而且买家只能用公积金支付部分房款。


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  新条例则简化要求,对于想要购屋的中年人士而言,也更自由。比如一对中年夫妇(年龄较小者45岁)要购买一个还有50年屋契的单位,在原有条例下只能从公积金存款中取出房子估价顶限的80%。

  条例简化后,屋契虽然少于60年,但因为年龄最小的屋主可以在该单位里居住到95岁,所以他们能提取的公积金存款从估价顶限的80%上升至100%。

  即便这对夫妇要购买的单位只剩45年,新条例下,他们也能用公积金存款支付房款的83%。在旧条例中,这个百分比是78%。


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  年轻房:剩余屋契>60年

  年轻房向来较为抢手。不过,有意购买年轻房的年轻买家可要注意了,因为如果房屋比买家还要年轻,恐怕就难以用公积金偿还全部房款。

  这是因为,在新条例下,屋主年龄和剩余屋契总和要想超过95年,屋主越年轻,意味着剩余屋契就要越久。


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  比如说,一对年轻夫妇(年龄较小者25岁)在旧条例下购买一间还有65年屋契的单位,他们能动用的公积金,是房子估价的顶限。

  但在新条例下,由于年龄最小的屋主只有25岁,并不能在这个单位里住到95岁。因此,他们只能用公积金存款支付估价顶限的90%。如果屋契还剩60年,则只能用公积金存款支付估价顶限的80%。


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  提取基本存款以外余款公积金条例收紧

  利用公积金买房在一定程度上更加灵活,但为了确保国人有足够的基本储蓄应付退休开销,提取公积金的条例将收紧。年满55岁的国人如果要提出基本存款之外的公积金余款,房产须能让他们住到95岁。

  目前,年满55岁的公积金会员如果要提取公积金存款,只要能满足全额存款(Full Retirement Sum),就能提出余款。如果没有全额存款但名下有剩余屋契超过30年的房产,得至少有基本存款(Basic Retirement Sum)才能提出基本存款以外的余额。

  基本存款是全额存款的一半,款额定在他们年满55岁后那年,之后不会随着年龄提高,超过55岁之后也能随时提取。今年的基本存款是8万8000元,全额存款是17万6000元。

  从今天起,想要提取基本存款之外的余款,公积金会员还得满足多一个条件,也就是房产必须要能让他们住到95岁。

  不过,会员无论有没有房产、存款是否达到基本存款,能无条件在55岁时领出首5000元的做法不变。

  分析:新条例或能提高旧组屋吸引力但影响不大

  新条例是否会让旧组屋更吃香,受访分析师看法不一,有些看好此举会提高旧组屋的吸引力,有者则认为不会带来多大影响。

  有分析师认为,政府调整公积金买房条例,其中一个原因是要提振市场对旧组屋的信心和兴趣。

  国际房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦说:“这项决定是要提升潜在卖家和买家的供应与需求量。”

  他指出,当局规定房产的剩余屋契最少需为20年,才可以动用公积金买房和申请建屋局贷款,这比之前要求的最少30年放宽了10年。此举即可以增加旧房子的额外价值,也有助缓和公众对拥有老房子的担忧。

  ERA主要执行员林东荣也认同这项新政策是迈向正确的方向,因为放宽使用公积金买房的条例,让买家拥有更大的灵活度,相信会提振需求。

  他说:“特别是对那些想要购买旧组屋以住靠近父母家的人来说,除了放宽使用公积金偿还估价限额,买家还可以享有目前扩展至四公里范围距离的近居购屋津贴(Proximity Housing Grant)。”

  政府去年2月宣布,符合条件的家庭购买转售组屋与父母或已婚子女同住,可获3万元近居购屋津贴,若是购买转售组屋住在父母或已婚子女附近,则可以获得2万元津贴。

  合登房产集团研究主管李思德则不怎么看好这项新条例的影响力。他说:“这项改变不会对旧组屋的需求带来多大影响。”

  李思德解释,虽然买家现在可以使用更多公积金购买旧房子,不过新条例也把在55岁提取公积金余额的条件提高,要求剩余屋契必须足够让屋主住到95岁。

  他认为,这将鼓励年轻买家更倾向于购买预购组屋或较新的转售组屋,否则他们便无法符合提取公积金余额的新要求,此消彼长之下不会对旧组屋市场带来多大帮助。

  林东荣则指出,新条例的效果或许不是立竿见影的,因为买家需要一段时间了解与适应新条例,不过长期而言还是可对旧组屋市场带来正面影响,甚至可能稍微推高旧组屋的价格。

  他说:“应该不可能会有大幅度价格上涨,不过加上自愿提早重建计划和第二次家居改进计划的好处,旧组屋凭着空间宽敞和地点方便的特质,对买家来说应该仍有吸引力。”

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