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从联名到除名认识新加坡房地产权

2014-09-11 08:28:59

在新加坡, 多数购买房地产的人士都是以联名拥有的形式注册,尤其是夫妻。夫妻联名的好处包括配偶一旦去世,另一方可直接获享房地产的全部权益,不必再请律师办理手续。

“联名拥有”也会引发问题。比如母子联名,儿先辞世,母亲成了唯一屋主,与媳妇不和的母亲就可能把媳妇赶走。

在一些情况下,屋主为了保障自己的权益,会通过转换房子的拥有形式,把“联名拥有”转换成“分权拥有”。

转换房子的拥有形式,是否需要获得所有联名人的同意?

新加坡联合早报记者向一些房地产经纪和屋主查询,发现不少人持错误观念,以为转换房子的拥有形式必须取得所有联名屋主的同意,才能办理。

一些屋主甚至不清楚“联名拥有”和“分权拥有”的区别。

新加坡土地管理局在1993年已修改条例,允许联名屋主单方面通过书面宣誓的方式,终止联名拥有权,即把“联名拥有权”转成“分权拥有权”,与其他联名人均分权益。

因组屋拥有权引发争端而闹上高庭的案件,今年至今两起。本专题尝试从这两起案件,解说和探讨转换房地产拥有权的意义,以及其影响力。

房地产有两种拥有权,一是“联名拥有”(joint tenancy),另一是“分权拥有”(tenancy-in-common)。两者最大不同是,当其中一个屋主死亡,房地产的权益不能分割,另一个可以分。

联名拥有的房地产,当其中一方去世时,生存者取得权(rule of survivorship)的原则就会生效,即死者的拥有权会自动转到还在世一方的名下,不能当成去世一方的遗产列入遗嘱。

至于分权拥有的房地产,任何一名屋主的拥有权不会自动转移到其他分权拥有人的名下,因为每名分权拥有人各持自己的拥有权。屋主可通过立遗嘱,让遗产受益人享有拥有权;如无遗嘱,去世一方的拥有权,则按照“无遗嘱继承法令”分配。

建屋局:只处理屋主同意转换拥有权个案

在全国约90万个组屋单位中,有约30%的屋主是以分权拥有的形式持有组屋,联名拥有组屋的占约70%。

针对从“联名拥有”转换成“分权拥有”的个案,建屋发展局发言人告诉本报,从2010年至2013年,每年平均约155起,而这些全是所有屋主都同意转换的个案。

建屋局只处理所有屋主都同意转换拥有权的个案。“如果另一屋主不同意终止联名拥有权,涉及的屋主就必须找律师代表处理相关手续,而律师会告之有关收费和办理的程序。”

发言人也说,建屋局的店屋有超过一半(约8600个)已卖出;这些被买下的店屋中,有35%属于“联名拥有”。从2010年至2013年,每年平均两起从“联名拥有”转换成“分权拥有”的店屋个案,而这些也全是所有店主都同意转换的个案。

土管局:屋主可单方面宣誓终止联名拥有权

私人房地产方面,新加坡土地管理局发言人说,过去五年,每年申请终止联名拥有权的个案平均有173起。今年首八个月,就有122起申请。

“超过两个屋主的私人房地产中,86%是联名拥有,剩余14%是分权拥有。”

1993年,土管局修改条例,允许联名屋主单方面通过书面宣誓方式终止联名拥有权。换句话说,把联名拥有权转成分权拥有权,与其他联名人均分权益。

如果有屋主认为自己应获得更多权益,不愿均分,可到法庭解决彼此之间的异议。

不愿名字见报的张姓女房地产经纪(40岁)说:“我一直以为如果要从联名转换成分权,就必须取得所有联名屋主的签名同意。老实说,这种情况很少碰上,所以我也不清楚,原来单方面就可以转换拥有权。”

土管局发言人说,任何屋主如果要申请转换拥有权,可以直接到土管局网站www.sla.gov.sg>registering yourproperty>forms下载表格,填写后必须在宣誓官面前签署。

发言人说,如果并不是所有屋主提出申请,申请者就必须亲自把申请交给其他屋主,或用挂号信的方式寄交。转换拥有权后须缴注册费,私人房地产和组屋的费用分别是68元3角和38元3角。

阿莫勒律师:房地产拥有权应因时制宜

夫妇、父母与孩子购屋,不论是私人房地产或组屋,一般上是以联名拥有的形式注册。

不过,律师建议,人生的际遇不同,应该随着情况的转变,而考虑为房地产的拥有权做出变更。

阿莫勒律师(Amolat &Partners)说,如果屋主夫妇发现感情生变,婚姻状况可能受影响,或其中的屋主健康出问题、患上重病,就应慎重考虑以保护自己的权益。

他指出,法律允许单方面终止联名拥有(unilaterallyseverance)。联名拥有权一旦终止,联名屋主将均分权益。也就是说,如果有两个屋主,就各得50%的权益;如果是三人,则是三分之一,以此类推。如果其中有联名屋主不满意权益均分,可向法庭申诉。

数年前,阿莫勒就建议一名男客户转换公寓的拥有权,以保障自身的利益。当时,该客户请阿莫勒协助办理他与第二个妻子的离婚手续时,发现患上恶性肝癌,医生说他只剩四个月生命。

该客户的第二段婚姻没孩子,但与第一个妻子有两子女。孩子们和父亲平日没什么往来,但知道父亲的病况后,意识到父亲需要他们,经常带他复诊、陪伴在旁,以尽孝道。

该客户最大的资产,是与第二个妻子联名拥有的纽顿豪华公寓,但他不能通过立遗嘱分掉拥有权,一旦过世,拥有权会自动转到这名妻子手中。

知道客户想留点遗产给孩子,阿莫勒就告诉他,离婚手续无法在四个月内办妥,最好先把联名的公寓转换成分权拥有。

第二个妻子毫无异议,因为她只付了公寓的30%费用。转换手续办好后,客户立了遗嘱,把属于他那一半的公寓权益分给孩子。四个月后,客户安然离世。

何国明律师:夫妻分权拥屋较麻烦

擅长房地产事务的何国明律师(Rodyk & Davidson),为买房地产的客户办理手续时,都会先解释联名和分权拥屋的不同和利弊。

他说,一般联合买房投资的屋主,都是按出资比率分权拥屋。不过,如果屋主是夫妻,他一般会建议联名拥屋,因为比起分权拥屋,联名拥屋的程序比较方便、简单。

他解释,如果夫妻分权拥屋,其中一方逝世的话,情况比较复杂和麻烦,因为不论死者有没有遗嘱,都得去法庭申请遗嘱验证书(grant of probate,有遗嘱情况)或遗产管理书(letter of administration,无遗嘱情况),再分别由遗产执行人或遗产管理人执行相关的房地产权益。

这么一来,就会涉及卖屋与否的问题。遗产管理人或执行人,或是遗产受益人,未必肯卖,其他屋主也不能强迫他们卖屋;即使要卖,也未必找得到肯买部分拥有权的买家。鉴于情况较为复杂,很多时候需要请律师办理。

另外,他指出,分权拥有的屋主也可转换成联名拥有,但必须取得所有屋主的同意;一旦转成联名拥有,所有屋主的拥有权是均等的。不过,这种情况比较少见。

从联名到除名 两老妇败诉

为保障自己房产的权益,高庭今年审理了两起要求将亲人除名的案件。

无独有偶,两案都涉及高龄妇女,

她们通过律师分别终止与女儿和孙女的联名拥有权。

除名案①

谢玉梅(92岁)指两名女儿吴美玲和吴美婵,当年误导而且威迫她和丈夫吴进才,把她们的名字加入夫妻俩联名拥有的金文泰五房式组屋的契约。谢玉梅要求组屋契约去除两名女儿的名字。

不过,两女反指两兄长吴伟文和吴伟明是这场官司的“幕后主使人”,教唆母亲打官司,逼母亲做出“我要回我的组屋”的立场。

吴进才是本地童军总会资深领导,去年3月病逝,享年94岁。该组屋市价约70万元。

高庭裁定无“误导和胁迫”事件,指两老当年自愿签下文件,把部分权益转让给两女儿。谢玉梅今年7月上诉终审法院,结果被驳回。

如果母女三人继续联名拥屋,一旦谢玉梅离世,她的拥有权将自动转给两女,两名儿子无法分获任何好处。

不过,本报获知,谢玉梅已单方面终止组屋的联名拥有权,将拥有权转换成分权拥有,为自己保障了三分之一的权益,并且立了遗嘱。

鉴于遗嘱内容不详,谢玉梅如果过世,该组屋是否必须卖掉,或是让指定受益人把名字加入组屋,就不得而知了。

除名案②

麦秀贞(83岁)在丈夫过世后,把内孙女的名字加入屋契中,成为联名拥有的屋主。数年后,她见孙女与准备跟儿子离婚的媳妇站在同一阵线,对孙女顿失信心,向高庭申请除掉孙女的名字。

麦秀贞的联邦弄两房式组屋,市价约28万元。老妇目前与孙女任慧敏分权拥有这间组屋,即祖孙各拥一半的权益。老妇采取法律行动要除掉孙女的名字,拿回孙女的那一半权益。

任慧敏反指祖母被父亲“洗脑”,指父亲是幕后主使人,教唆祖母到高庭提出除名申请,“祖母只是父亲手上的傀儡”。她坚称当年祖母决定转移组屋权益时,说明要把它当成礼物送给她,让她享有所有收益。

麦秀贞有两名已婚子女。2009年,她在丈夫过世后成为唯一屋主,隔年把孙女名字加入屋契。她声称儿子已有组屋,无法持另一间组屋,她才听从建屋局人员的建议,做出这个安排。她说无意将组屋当成礼物送给孙女,只是要孙女保管组屋,一旦去世,孙女就须卖屋,把收益交给儿子。

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